ビジネス

【マイホーム購入は勢い禁止!】マイホームを購入。勢いは絶対ダメ。融資から考え方、そして繰上返済までを徹底解説!

生徒様へのアンケートでは95.8%の方が上達を実感、99.7%の方がレッスンを楽しめた奇跡の英会話レッスン。今なら無料で体験。急いで!

【マイホーム購入は勢い禁止!】意外に多いマイホームの衝動買い

結婚をして子供が産まれる頃に考え始めるものに、
住まいの購入があろうかと思います。今後子供が増えた場合も考慮すると、現在の借家ではどうしても手狭です。

また、高い家賃を支払うのであれば、いっそマイホームを買ってしまった方がお得のような気もします。

ある日曜日、家族で住宅展示場やマンションのモデルルームを見に行く、わかりやすいシチュエーションですね。




モデルルームを見ると、そこには、我が家とは異なるお洒落な雰囲気が満ちています。

「こんな生活が日々手にはいるのなら、少しぐらい無理をしてでも買いたい」

ふたりはきっとそんな思いにかられるに違いありません。

しかし、購入価格から月々の返済額やボーナスの支払額を試算してもらうと、少々高いことに気づきます。

二人は大きくため息をつくかもしれません。しかしここで、営業マンが提案をします。

「現状ではこのような金額になりますが、実は今であれば300万円の値引きが可能です」

300万円といえば大金です。二人は驚きます。

また、その額で再び試算すると、若干ながら支払いが楽になりました。

「これは人気物件のため、今抑えておかないと他の人に流れることになります」

と営業マンが付け加えます。

この言葉に二人は思わず、決断をしてしまう流れが。

【マイホーム購入は勢い禁止!】マイホームを購入する以前に行うべきこととは

家計の節約のためと、食材の1円差にも敏感な方が、実は案外このような流れで家を購入しています。

家の住宅価格が4000万円だとすると、これを年2%の金利で35年ローンで返済する場合、その返済総額はおおよそ5600万円程度にもなります。

人生における最大限の買い物にも関わらず、5000万円を超える買い物を、衝動買いで購入してしまうのです。

これは、冷静になって考えてみれば、かなり大胆で無謀なことであることに、誰もが納得されることであるはずです。




ところが、販売元の営業マンは販売のプロです。さまざまな手を用いて、煽る術を知っています。また、大幅な値引きも大きな魅力です。

モデルルームの雰囲気も、顧客の心を大きく動かすことでしょう。しかし、どのようなアプローチがあったとしても、衝動買いをしていい額ではありません。

なぜなら、家族のそれからの生涯をも大きく左右することになるほどの高い買いものだからであり、そもそも住宅ローンを組む以前に、夫婦で十分な知識や経験を積み上げることが先決だといえそうです。

また、十分な知識や経験を積み上げるためには、最低でも10以上の物件や住宅会社へと足を運ぶ必要があります。

数々の展示場やモデルルームに足を運ぶと共に、詳細な資料を受け取り、広さやコスト、居住性、機能性などをしっかりと比較することが大切です。

これを繰り返していくと、自然と知識が豊富になります。

また、新たなモデルルームに足を運んだり、営業マンから話を聞いただけでも、多くの指摘箇所が発見できたり、逆に他にはなかったポイントを見いだすことができるようになるものです。

実際の購入を検討するのは、この後の融資ありきです。

【マイホーム購入は勢い禁止!】融資タイプ別にみた住宅ローンの種類

一口に住宅ローンといっても、実は融資タイプ別に分類しただけでも、おおきくわけて3つの種類が存在します。

これらには、それぞれのメリットとデメリットが存在します。

このため、マイホーム購入時の金利を見極めるとともに、どの融資タイプを選択すればよいかを、的確に選択する必要があるわけです。

また、単なるタイプ別の知識のみならず、金利の動向をも含めた総合的な経済知識を必要とすることでしょう。

マイホームの購入は、その後の人生をも左右しかねない大きな買い物です。安易に購入に走ることなく、じっくりと知識を積み上げ、機が熟した段階で、初めて購入フェーズへと移行すべきだといえます。




それでは次に融資タイプ別にみた住宅ローンの種類について、メリットデメリットも含めた説明を進めていくことにしましょう。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、文字通り、申し込みの際、もしくは契約時に全返済期間の適用金利が決定されるタイプです。ただし、全期間をうたっていながらも、10年以降に金利の見直しが入る2段階の金利設定がなされるものもあります。

全期間固定金利型のメリットとしては、全期間の返済額を予め確定できることから、今後のライフプランがたてやすいという点が挙げられます。また、昨今のような低金利時代においては、全期間に渡って低金利のメリットを享受できるというメリットもあります。

一方で、高金利時代に用いると、それから以降金利が下落したとしても、その恩恵を受けることができないというリスクがあります。全期間固定金利型は、変動金利型などと比べて金利は若干高めに設定されることが少なくありません。

変動金利型

市場金利は、常に変動しているものです。今後インフレに向かうことになれば、当然のこと金利も上昇を始めることでしょう。変動金利型は、この市場金利の変動にスライドする形で、定期的に金利が変動するタイプです。

基本的には、短期プライムレートの変動に応じて、半年程度に一度の適用金利が変更されます。また、返済額の見直しが5年程度の期間ごとに行われるものもあります。変動金利型は、他のタイプの商品よりも金利が低く設定されている場合が少なくありません。

また、金利低下局面においては、返済額が減少するといったメリットさえあります。しかしその一方で、返済額が変動することから、安定したライフプランをたてにくいというリスクをはらみます。

金利が急上昇する局面においては、返済額の大幅な見直しを受けることから、生活が一気に苦しくなることも考えなければなりません。また、金利が一定以上に上昇した場合には、未払い利息が発生し、その返済をも追加されることがあります。




実は、モデルルームなどにおける返済プランでは、変動金利型を用いた試算をすることがあります。現在は低金利時期であることから、全期間固定金利型よりも安い金利設定がなされており、月々の返済額を安く見せることが可能であるためです。

この点は、慎重に見極める必要があります。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、設定した期間ごとに金利が変化するタイプともいえます。当初の5年間の金利が設定され、その期間は固定金利ながら、期間満了時には、変動金利型かもしくは固定金利型への移行が可能となります。

固定金利期間選択型は、設定した期間については金利の変動による影響を受けませんが、設定期間満了時、その時の金利状況を見ながら、今後どのようなタイプへとシフトすべきかを考える必要があります。

たとえば今後大きく金利が上昇するようであれば、期間選択型を含む固定金利型を再選択します。一方で、金利が大幅に下落することが予想されるのであれば、変動金利型へのシフトが望ましいといえるでしょう。

ただし、金利変動の予想は、プロでもなかなか難しいものです。この点を考慮する必要がありそうです。なお、このタイプは、一定期間の返済額を確定できるものの、それから以降の返済額は確定できず、ライフプランをたてにくい点を考慮する必要があります。また、固定金利期間終了時の金利上昇は、そのまま返済額の増加に繋がることになります。

【マイホーム購入は勢い禁止!】住宅ローンの繰り上げ返済のメリットとは

住宅ローンは、なるべく繰り上げ返済をすべき。これはほぼ常識的にいわれることです。

繰り上げ返済をすれば、その分の金利負担を減らすことができるわけであり、繰り上げの返済額を上回る返済額削減を図ることができるからです。

たとえば、借入額3000万円を35年返済、元利均等返済によって年3%の固定金利で借り受けたとします。

すると返済総額は、4840万円となり、月々の返済額はフラットでおおよそ11万5千円程度であるはずです。




しかし仮に、借り入れから5年後に500万円のお金ができたので、これを繰り上げ返済にあてたとすると、支払総額はおおよそ4260万円となり、580万円の減額となります。

繰り上げ返済額500万に対して、80万もの支払い総額の減額に成功することになります。

仮に、それでも月々の返済額を11万5千円で維持した場合、返済期間を約8年も短縮することが可能となるのです。

よって繰り上げ返済を繰り返すことにより、返済総額をより少なく、返済期間をより短縮することが可能となります。

このことから、繰り上げ返済は、とても有効な策として一般化しているわけですね。

考え方を少しだけ変えてみましょう。住宅ローン繰り上げ返済以上にメリットを享受する方法

今後、お金についての知識を深めるとともに、より高い利回りでお金を回すことのできるスキルが身についた場合、余剰資金のすべてを繰り上げ返済に回すよりも効果的な方法が見いだせる場合があります。

それは、住宅ローン金利を超える利回りで、お金を運用することができるようになった際に、出現するケースです。

先の例では、年利率3%によって住宅ローンの融資を受けていました。

この繰り上げ返済を行うことで、返済総額の低減や返済期間の短縮を図ることに成功したわけです。

しかし仮に、お金を年利率10%で運用できるスキルを
持ち合わせた人であるならば、繰り上げ返済に一括で回すのではなく、一旦お金を年利率10%で回します。

そして、そこから得た利益を、繰り上げ返済に充当するのです。このことでより多くのメリットを享受することができるはずです。

高いリスクをとって、せっかくのお金を目減りさせてしまっては、まったく意味がありません。

しかし、住宅ローン金利以上の利回りを得ることができる方であれば、より高い利率でお金を回すことでお金を働かせ、その上で繰り上げ返済分を積み上げることで、さらに効果的な返済が可能となるわけです。

まとめ【マイホーム購入は勢い禁止!】

住宅ローンから別の視点を持つこともできるのです。利回りに関しては、常に幅広い知識を吸収するとともに、シビアに注視し続ける必要があります。




そして金利変動の場合には、お金をより高い利回りで回す一方で、借り入れ利率に関しては、より低利になるように組み替えることが重要です。このことで、お金や金利を味方に付けることさえできれば、自己の資産を効果的に増やしていくことが可能となるはずだからです。

ABOUT ME
GOSPELS OF JUDAS
転職を数えること6回しています。無理しないが人生のテーマ。でも数社役員に。無理しないで転職を繰り返すことも大事。その上で婚活から音楽まで。幅広いジャンルの記事を書いています。Pairsでいろいろ検証も。そのあたりのノウハウも徐々に書いていきますね。